01
深圳是一個神奇的地方，不管政策怎么壓制，樓市總能絕地反彈。
715新政之后，深圳二手房成交確實萎靡了幾個月，但進入2021年，深圳二手樓市又和天氣一樣，熱起來了！
我查了一下統計數據，在1月上旬，成交量還處于低迷狀態。
1月1-10日，深圳二手房成交才1433套，平均到每天，只有可憐的143套。
按這個速度計算，1月撐死也就只能成交4300套。
沒想到，接下來一段時間，二手市場開始加速回暖。
整個1月份，深圳的二手房成交量7724套。
要知道，深圳二手房的榮枯線是8000套左右，一旦月成交量突破8000套，說明樓市走熱，接下來會量價齊漲。
1月份平均每天成交257套，相較前10天幾乎翻倍。
特別是最近兩周，每天的交易量基本都不低于400套，1月22日更是實現了522套的成交量，創下幾個月來的新高。
除了數據變化，我還觀察到幾個現象。
業主普遍惜售，不想賣或者不誠心賣，大部分掛牌的都等年后漲價再賣。
碧海的華豐前海灣，最新成交價才剛破10萬/㎡，掛牌價卻已經高達14萬/㎡，最高掛到了17萬/㎡。
我關注的一些房源，也在不斷停售。
11月份的時候，深圳二手掛盤量還有接近4萬套，如今只有33210套了，少了近7000套。
即便業主心態高漲，但只要價格不是太離譜，依舊不缺買家，就連不少兇宅都快速成交了。
全款交易的比例也明顯增加。
很多賣房打新的業主，十分關注是否全款和付款時間。動輒一兩千萬的房子，全款買下的也不在少數。
種種跡象表明，樓市“小陽春”，已經提前到來。
02
深圳二手房的回溫，從市場分析看是有跡可循的。
從去年的715新政，到剛剛公布的嚴查購房資格，大小補丁文件不斷，調控力度持續加大。
剛需門檻大幅提高了。
按最新的審查制度，申請住房貸款時，月收入需要是月供的2倍以上，銀行才能批準貸款。
沙井海岸城最低上車門檻約420萬，首付三成，月供得1.5萬，想上車海岸城，月工資流水至少要3萬多。
真剛需有名額又怎樣，一個流水就把你打回原形，太難了！
投資客也嚇壞了。
他們之前的代持、假結婚等作假辦法被牢牢堵死，還想頂風作案？直接禁買3年！
打新越來越難，這部分打不到新的人，只能轉向二手市場，去接受業主的毒打。
在這樣的背景下，大家都相信，春節后，深圳房價還會漲。
所以，不論是買房還是換房，大家都想在過年前把房子搞定，誰都不愿意等下去。
漲價的共識深入人心，深圳的房價，確實也在不斷上漲。
西部不用多說，東部的行情也開始啟動，連“萬年洼地”布吉，不少小區都出現跳漲。
最近，有好幾個朋友跟我說，以前龍崗房子掛盤，電話從來都不響，但這段時間每天能接好幾個，而且都不怎么還價，一上來直接問：
你是不是真心賣，年前能不能成交？
再加上因為疫情原因，很多人都被迫只能留在深圳，提前形成房市熱流。
往年快過年，基本大家都準備回家了，樓市處于平淡期。
而今年倡導就地過年，很多留深過年的家庭，現在看房和買房的熱情高漲，春節看房成了一道靚麗的樓市風景線。
種種因素疊加之下，深圳二手房市場的“小陽春”，就這樣提前來了！
03
那這種情況下，到底還要不要買房？
先跟大家強調幾個事實。
在政策層面，不要低估政府調控的決心。
從上海短時間內不斷加碼，杭州“壯士斷腕”來看，深圳進一步加碼調控也是有可能的。
但目前深圳嚴查購房資格的做法，只會讓打新人群的實力比之前更雄厚，讓打新加劇淪為有錢有名額人的游戲。
銀行對資金的管控也越發嚴格，貸款周期不斷拉長。
一周之前，深圳包括招商、廣發、光大在內的部分股份行出現停貸，控制房貸占比；四大行雖然業務沒停，暫時也沒有額度，處于排隊放款階段。
在市場層面，目前二手房市場的流動性緊張，來年依舊不樂觀。
打新人群有增無減，而新盤供應始終有限，嚴格的認籌機制、違規購房風險，倒逼投資客轉戰二手房市場。受715新政影響而冰凍的剛需購買力，也在逐步釋放。
結果就是，供需失衡愈加嚴重。
雖然3年限售期到了，從2021年8月開始，每個月平均有1600套左右的房子可以解凍入市，市面上的流動性房源有機會增加。
但業主們不一定會賣，投資客除非急用錢才會轉手，預期新增放盤量并不樂觀。
在價格層面，現在二手市場的價格確實虛高，但只會越來越高。
如果春節后，大家看到房源量相比春節前有增加，不要激動，不過是春節前撤盤的那些房源又放出來了，房子還是那套房子，但價格不一定是原來的價格了。
很多業主已經揚言，節前沒賣掉，就節后漲價賣。
有些買家覺得業主頻繁調價太離譜，小區換個垃圾桶都能成為漲價的理由。但只要避開個別業主合伙哄抬房價的小區，其他都是正常的市場表現。
有人問，萬一調控下來怎么辦？
也不用太擔心。
即使有調控出臺，那時房價已經漲完了，就等著橫盤夯實。暴跌，是不可能的。
因此，如果確定要在深圳置業，不管是自住還是投資，觀望沒有任何意義！
持幣等待，只有兩個結果，不是漲價就是橫盤，不存在下跌預期，為什么不早點把籌碼扔出去呢？
04
基于上面的分析，給你一點真誠的小建議：
無房、流水好的，可以專注打新，入圍后中簽率高達1/3，買到限價新房的幾率很大。
無房、流水達不到月供2倍的，要么養流水，等流水達標后再去打新，等不及的話也可以買二手。
二套、社保年限長、流水達標的，可以去試試那些沒那么網紅的新盤，打不中就果斷轉戰二手市場。
二套、社保年限短、流水達不到月供2倍的，建議徹底放棄打新，全身心投入二手市場。
