我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。
提問：深感幸運，新人首問，盼房姐指點迷津，本人：一、在豐臺麗澤金融區工作，老公在三元橋附近，家庭年收入稅前45萬，雙方工作穩定。倆孩，老大9月二年級，老二明年上幼兒園。考慮通勤、學區因素，準備換房，與老人同住，共6口人。二、家庭成員保險均配備，所以保障較可。三、現有資金100萬，有兩套房：均在房山，擬出售一套房產，扣掉余下貸款，能有228萬。故共有買房資金328萬，準備入二套用商貸。另外一套首開熙悅山瀾庭（房山長陽），還有余下公積金貸款67萬，周邊配套可，市價450萬，目前自住，戶型很好，居住舒服，月供3900，目前準備租出去月入5000元，以后給老人住。有過借唄，2019年11月前使用過，不過很快還款，信用良好。 懇請指導如下方案可否： 1、老大轉學海淀：二里溝中心小學，入A.建設部大院（90年，38或46平，520萬以內，出房少）、B.景王墳（90年，44平，西北，455萬）,C.景王墳（90年，38平，東北，480萬），A\\B\\C均租出去，月入5K-6K，再租大戶型。D.中紡宿舍(80年，49平，500萬，二室一廳可湊合先入住)，小區內的住建部幼兒園以后給老二上。2021年底16號線開通通勤較方便。中學有一個坑校。 2、老大轉學西城：第二實驗小學玉桃園分校，初中有一個坑校。E.如意里（92年，40平，520萬）。E同A\\B\\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中學好點，也有一個坑校。 3、或者推薦合適的房子，據我所知如廣外（小學中學坑較多）、羊坊店片區（中學坑多）不大好。 4、二套商貸合適嗎？老人有獨生子女享入京購房資格。萬分感謝
回答：海淀無坑的就是上地，其它都有坑。東西城德勝和月壇是比較均衡的板塊，但沒什么符合這個價格的標的，你也可以淘下看看。 第二實驗小學玉桃園這個學校一般，建議選擇海淀二里溝中心小學。標的選擇 推薦看建設部大院 學區房一律總價最小原則買。二套貸款能滿足就可以，如果資金有缺口可以墊資全款抵押入
提問：房姐您好，我想咨詢一下，望京的融科橄欖城一，二，三期對比北苑的亞奧金茂悅，哪個盤更好，怎么選擇？手持資金1000萬，沒有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，這樣的情況，應該選擇哪個盤比較好？非常感謝
回答：融科橄欖城>亞奧金茂悅 亞奧金茂悅在北苑屬于品質改善盤 相對也有溢價，離中心城區有段距離。投資角度北苑可供選擇的不多，整體價格不算洼。 融科橄欖城雖然也有品質溢價，但望京的開發潛力還很大，意味高凈值之人群的持續流入，后期接盤不用擔心
提問：房姐，您好，我的情況是，目前一套和平里學區房，價值700左右，貸款已經還清，明年孩子入初中，手頭還有60左右的子彈，現在考慮接下來怎么走，有點迷茫，雖然學區房明年就用不到了，但孩子上學可能還會在附近，所以在糾結要不要明年盡快出掉學區房，本著改善居住環境，兼顧房子升值問題，以及孩子上學不要太遠，下一步該怎么走呢？是明年賣掉學區房，在附近換成一套大的？還是換成兩套小的？或者是今年就可以抵押貸先購入一套投資房呢？
回答：建議入一套自住改善盤吧，學區用完即出手無需留戀，留在手里就是在暴露風險。兩套小的很難找到滿意的標的 大部分性價比都不高 買房一定要脫離紅海區，所以肯定入一套合適。直接出掉就不用考慮抵押了。買房賣房周期比較長今年就可以準備起來。
提問：房姐您好，新人首問，盼回復。 目前全家京戶，雙方父母已辦退休投靠。南四環外東高地上班，全家三套房產： 一、東高地附近紅星北里老三居，岳父母名下無貸款，因離單位近，孩子上大學后可回去繼續住； 二、廣內西便門東里學票房市價550左右，公積金貸款月供6000； 三、東高地國企老配套居民區老破小一套，公積金月供6000，買的時候比較投機，想著后面有拆遷，雖然政策不支持，但是寄希望國企還存在配套老房拆遷可能； 目前全部出租，全家換租至孩子學校附近。家庭稅后收入100，手中子彈200多，想用孩子爺爺奶奶資質再購入一套房投資。目前糾結如下： 1.一年內用全款買300以內朝青板塊一居上車盤？ 2.或積攢兩年購類似板塊300-400小兩居？ 3.或者用類似接力貸近期購入400以上兩居？ 4.或賣出手中某些房產換其他更高標的？ 請指點。
回答：你好，東高地老破小建議直接出手，博拆遷的機會成本太高，沉沒成本不是成本。和義的房價短期不會有啥大的變化，都是老破小吧，有機場利好，但是南城的老破小走勢也都平淡無奇，可以類比一下首鋼搬走之后石景山的老破小的變化，其實沒啥大變化。 建議用老人票再入手一套朝青板塊的2-3居。
提問：房姐您好。新人首次提問，本人情況：非京籍。無購房資格。但是想現在上車。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有貸款。自己開店純利潤一百左右。子彈140。媳婦家能另外湊900。打算北京買商鋪投資兼自用。想問1??是把燕郊杭州兩套房出售能湊450再上車還是那兩套不動？2??現在上車住宅和商鋪是否合適3?? 住宅和商鋪有推薦嗎？目前住宅中意望京和東面。亦莊也在考慮范圍內。4??怎么配置更合理呢？萬分感謝
回答：1. 燕郊和杭州兩套可以保留，你們1000+的資金租后上車一套住宅 2. 一直以來商鋪投資回報都不如住宅，所以不推薦。北京住宅現在上車就合適 3. 望京可以看下融科橄欖城、寶星國際、慧谷陽光等，雙井 首城國際、樂成國際 住宅你需要先解決購房資格問題，可以想辦法辦理工作居住證或者公司資質入
提問：房姐，您好: 請問南四環馬家樓橋新發地附近的疊拼風格與林現在價格6.1萬將來走勢如何，能不能升值？房子是2006年的房子。(地鐵19號線新發地站以及新機場線開通后） 南四環和北五環西小口比將來哪個區域好？是否可以從南四環換到北五環？北五環的世華龍樾怎么樣？(現在賣的也特別慢） 北五環外面北清路沿線的朱辛莊領秀慧谷房價走勢如何？是否值得長期持有？ 海淀蘇州街的學區房是否還能升值？ 還有就是房山良鄉南邊的官道這塊的限競房將來能有發展嗎？比如中海金樾和著和旭輝城項目。能不能搭上京雄快車。 謝謝！
回答：新發地住宅較少，而且大片荒地林地，未來如何規劃如何落地現在不好說。6+的價格不建議入，存在長期站崗的可能。 領秀慧谷的品質在回龍觀區域算不錯，相對較新的次新，屬于領漲盤，5左右的價格可以考慮 北京投資不選學區房，只作為功能使用 房山良鄉沒看到長期價值，不建議入。
提問：房姐您好，之前問過您紅山世家、蝶翠和太陽園小區哪個更好，目前還是有幾個情況沒有想清楚，期待房姐指點： 1:基本情況是預算900-1000w之間想選購兼具學區功能?居住的小三居或者兩居；西城已經趕不上7.31之前落戶了，目前政策背景下選擇西城和海淀哪里更適合昵？ 2:最初傾向太陽園小區，但是樓齡比紅山舊，相同價格下購買面積太陽園大于紅山一點，但不知是否太陽園存在溢價，蝶翠考慮是因為價格微低于紅山，可購買面積也會大一些，但是太陽園學校應該比另外兩個強一些，綜合自住?學區因素條件下 目前這三個小區的選擇還有些迷茫，求指點； 3:除去這三個小區，想讓房姐再推薦幾個可以考慮的小區；可以兼顧居住與學校，位置海淀或者西城均可，距離西直門最好10公里內； 4:另外北三縣限購前在香河買了一套別墅，一直閑置，當前限購情況下市場價格已經低于購買價，想聽聽房姐的建議是可以繼續持有還是應該考慮盡快出售. 上面問題期待房姐的建議，感謝！
回答：1. 海淀的話太陽園相比更合適 2. 西城可以看看朗琴園、清芷園、椿樹園的兩居，品質都還不錯，學區也都還可以； 3. 香河別墅如果是投資，那就止損換籌吧。如果未來會自住可以保留
提問：您好 北京戶口無房有貸款記錄，目前子彈300。在西直門鉆河公館有一個可注冊loft. 房本性質是商業、面積不到60,實際使用是上下兩層，租金能在1萬4,1萬5,不過疫情來了就沒人租了。現在孩子在東城集體戶，想看要不要在海淀買一個兼顧落戶和自住。提問，1是否需要賣掉商業湊錢買個大的？2如果考慮海淀落戶，目前這種情況買哪里比較好，有否推薦？3如果不考慮落戶，目前這種情況買哪里比較好？4都市芳園麗湖里的復式在400萬出頭，單價3.3萬，能買嗎？如果想買遠一點，但住著舒服的如王府家園，龍城花園能買嗎？孩子還小，老希望有小區，甚至有小院。。。5學院南路 新外大街附近的2居老破小能買嗎？？ 感謝！感覺現在上不上車，買什么，是不是自己也要住都沒想明白。
回答：1.鉆河公館能賣就賣，沒有長持價值，長期跑輸大盤 2. 海淀學區屬性太重，純投資落戶的話，因為用不到學區名額，建議看雙榆樹板塊屬于中關村片區，學區屬性較輕，風險更小。投資角度朝陽會更合適 4. 你看的這幾個保值屬性比較差，位置并不好。你只考慮自住那也沒問題 5. 考慮學區因素，學院南路和新外大街可以入。 建議出掉鉆河公館在城內置換一套自住+保值的房更好
提問：房姐好，大額付費，還想請您分析一下，是否可以買高鐵站旁邊的房子呢，以及未來星火高鐵站對于泛海容郡的影響，是會因為周圍商業配套使得增值更有保障，還是因為噪音以及人流等問題使得未來小區更難以出手，還是因為目前規劃以及建成效果的不確定性未來不好判斷呢，同時也想請教一下您從增值角度對泛海居住區未來的看法，多謝哈
回答：高鐵利好是區域經濟，太靠近的房產并不會有額外增值，噪音、人流嘈雜都是問題，對于自住來說都是不利因素。但增個板塊屬于利好，能帶來經濟增長，泛海容郡本 新盤+品質溢價 屬于ceo盤， 保值一般。現在入住率也不是很高。
提問：剛加入星球，請問限競爭房是什么概念，值得買嗎，有什么優缺點？ 舊宮的限競房樓盤5.8W，133平，自住，值得入手嗎？如果不值得，又是什么原因呢？謝謝
回答：限競房，拍地有價格上限限制，超過部分需要開發商自持。 以及備案售價有限制，綜合起來導致限競房出品扭曲，為了保本，開發商不得不偷工省料，宣傳與實際差距較大，目前限競房發生維權事件概率基本在100% 另外，限競房5年不能出售，加上大多期房還有2-3年，實際7-8年不能出售。 在此期間，無論房價漲多少，業主也沒有操作的權利，所謂套8年起。 能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的虧。
